Dron y privacidad: limpiar un tejado o una fachada sin conflictos con los vecinos

Una obra de limpieza con dron dura unas horas. Para el propietario que la ha encargado, es un avance evidente frente a tres semanas de andamio. Para el vecino, es un aparato ruidoso que vuela a pocos metros de la ventana de su dormitorio, con la cámara apuntando a una pared medianera, y que quizá deja algunas gotitas sobre su coche. Ante el dron y lo que percibe como una intromisión en su privacidad, su reacción va de la curiosidad divertida a la denuncia ante la Guardia Civil.

Los conflictos vecinales relacionados con los drones de limpieza casi nunca son una cuestión de derecho aeronáutico. Son una cuestión de derecho a la intimidad, de protección de datos personales, de derecho de propiedad y de molestias vecinales. Son temas que ni la autorización de operación ni el certificado de piloto remoto tratan. Este artículo repasa las cuatro fuentes de litigios y las prácticas sencillas que los evitan.

Sobrevuelo de una propiedad vecina: lo que dice el derecho

El principio de libre sobrevuelo, y su límite

En España, la Ley 48/1960, sobre Navegación Aérea, no regula de forma expresa la relación entre el sobrevuelo y los derechos del propietario del suelo, y el límite procede del derecho civil: el artículo 348 del Código Civil define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, y el artículo 7.2 del mismo código no ampara el abuso del derecho, es decir, los actos que por sus circunstancias sobrepasen manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho con daño para un tercero. El sobrevuelo es, por tanto, posible, pero no en cualquier condición. Un dron que permanece largo rato a pocos metros por encima de un jardín vecino, que proyecta producto sobre él o que impide a sus ocupantes disfrutarlo, se acerca claramente a ese límite.

Las normas aeronáuticas

El Reglamento de Ejecución (UE) 2019/947 regula las distancias a las personas no participantes y la gestión del riesgo en tierra. En la categoría específica, que es la de todos los vuelos de pulverización, la evaluación de riesgos se basa en una zona terrestre controlada: un espacio en el que el operador garantiza la ausencia de personas no participantes. Cuando esa zona invade una propiedad vecina, el operador solo puede controlarla con el acuerdo de su ocupante. Nuestro artículo sobre la normativa de drones y la limpieza de edificios detalla estos mecanismos.

En la práctica, esto significa que la limpieza de un tejado en el límite de la propiedad, en una casa adosada o en una urbanización densa, exige casi siempre el acuerdo por escrito de los vecinos cuyo terreno se encuentre en la zona de vuelo o en su margen de seguridad. Sin ese acuerdo, la evaluación de riesgos no se sostiene.

Las imágenes: cámara a bordo, datos personales e intimidad

Todo dron de limpieza graba

Un dron de limpieza lleva como mínimo una cámara de pilotaje, a menudo una cámara de inspección y a veces una cámara térmica. Estas cámaras captan todo lo que entra en su campo: la fachada tratada, pero también las ventanas vecinas, los jardines, las terrazas, las personas y las matrículas.

Lo que dice el RGPD

En cuanto las imágenes permiten identificar a una persona, directa o indirectamente, constituyen datos personales en el sentido del Reglamento General de Protección de Datos. La empresa que las recoge en el marco de su actividad profesional es responsable de ellas. Debe contar con una base jurídica, que en general será su interés legítimo en documentar la obra. Debe limitar la recogida a lo necesario, informar a las personas afectadas, fijar un plazo de conservación y proteger las imágenes.

La AEPD (Agencia Española de Protección de Datos) recuerda estos principios en su guía sobre drones, también para los usos recreativos, y se aplican con mayor razón a los usos profesionales. Grabar la fachada de un cliente para documentar su estado es legítimo. Conservar durante años imágenes en las que se ve el interior de un dormitorio vecino no lo es.

Lo que dice el Código Penal

Más allá del RGPD, el artículo 197 del Código Penal castiga como delito a quien, para vulnerar la intimidad de otro y sin su consentimiento, utilice artificios técnicos de grabación o reproducción de la imagen. Un jardín cerrado o el interior de una vivienda forman parte de esa intimidad. Una captación accidental, breve y no explotada no tiene, evidentemente, el mismo alcance que una captación deliberada. Pero es una razón más para orientar las cámaras con cuidado, no detenerse delante de las ventanas vecinas y no publicar nunca imágenes de obra en las que aparezcan terceros sin difuminarlos.

La publicación en redes sociales

Muchas empresas publican vídeos de antes y después de sus obras. Es una excelente herramienta comercial, y también la principal fuente de litigios relacionados con las imágenes. Un vídeo en el que se reconoce la casa del vecino, su coche o su piscina puede bastar para provocar una reclamación. La buena práctica consiste en obtener el acuerdo por escrito del cliente para la publicación, encuadrar el edificio tratado y difuminar todo lo que permita identificar a terceros.

La deriva del producto hacia el vecino

La pulverización produce una fracción de gotitas finas que el viento y el flujo descendente de los rotores pueden arrastrar varios metros. En una obra desde el suelo, se tapa y se protege. En una obra aérea, se depende del tamaño de las gotitas, de la altura de trabajo y del viento.

Los daños más frecuentes son conocidos:

• las carrocerías, en las que el hipoclorito puede dejar marcas y los biocidas cercos,
• los acristalamientos y las carpinterías, marcados por chorreaduras secas,
• las plantas, quemadas o descoloridas,
• la ropa tendida, descolorida por los oxidantes,
• los estanques y charcas, donde un biocida puede matar peces y anfibios.

Estos daños comprometen la responsabilidad del operador, y su cobertura depende de su seguro. Nuestro artículo sobre el seguro de drones explica por qué los daños causados por el producto pulverizado, a diferencia de los causados por el aparato, pueden quedar entre dos pólizas. La elección del producto también influye en la gravedad: nuestra comparativa hipoclorito o amonio cuaternario muestra que el hipoclorito, corrosivo, causa daños más visibles en caso de deriva.

Por qué la deriva es más frecuente de lo que se cree

La física de la pulverización explica por qué este riesgo es estructural. La elección de la boquilla y de la presión determina un espectro de tamaños de gotita, nunca un tamaño único. Incluso una boquilla ajustada para producir gotas gruesas produce una fracción de gotitas de menos de 100 µm, que caen lentamente y siguen el movimiento del aire. Los trabajos de la investigación agrícola, donde la deriva se mide desde hace décadas, muestran que estas gotitas pueden recorrer varios metros con viento débil, y más con viento moderado.

A esto se suma el flujo descendente de los rotores. Un dron de limpieza de varias decenas de kilos empuja el aire hacia abajo a una velocidad del orden de 10 m/s. Cuando este flujo golpea un tejado o una fachada, se desvía lateralmente y hacia arriba, arrastrando parte de las gotitas. Cerca de una pared medianera o de un límite de propiedad, esta recirculación puede bastar para proyectar producto sobre la propiedad del vecino, incluso con tiempo en calma.

La consecuencia práctica es sencilla: en una obra en el límite de la propiedad, hay que proteger lo que se encuentra al otro lado, con el acuerdo del vecino, o renunciar a pulverizar la franja más cercana y tratarla de otro modo, por ejemplo a mano desde el tejado o con una lanza de baja presión desde el suelo.

Ruido, incomodidad y molestias anormales de vecindad

Un dron de limpieza de varias decenas de kilos es ruidoso, sobre todo a corta distancia. La obra obliga además a cerrar las ventanas, mover los vehículos y mantenerse alejado de ciertas zonas durante unas horas.

En España, el Código Civil no contiene una regla general sobre las molestias de vecindad: la responsabilidad por inmisiones se ha construido durante décadas por la jurisprudencia a partir de los artículos 7.2, 590, 1902 y 1908 del Código Civil, y Cataluña la regula expresamente en los artículos 546-13 y 546-14 de su Código Civil, que obligan a tolerar las inmisiones inocuas o que causan perjuicios no sustanciales. La molestia debe exceder los inconvenientes normales de la vecindad, y su carácter anormal se aprecia caso por caso, en particular según su duración, su intensidad, su repetición y el lugar. Una obra de limpieza de unas horas, anunciada con antelación, tiene pocas probabilidades de considerarse anormal. Intervenciones repetidas, no anunciadas, a primera hora de la mañana o en fin de semana, o acompañadas de daños, cambian la valoración.

El caso particular de los edificios y las casas adosadas

En un edificio, los vecinos no están solo al otro lado de la valla: están detrás de cada ventana de la fachada tratada. La limpieza de la fachada de una comunidad de propietarios expone, por tanto, decenas de viviendas a la vez, con ocupantes que no asistieron todos a la junta de propietarios que aprobó las obras. En las casas adosadas, el tejado suele ser continuo de una propiedad a otra, y el límite entre ambas se sitúa en una cumbrera o en un muro divisorio. Tratar la mitad de un tejado continuo sin invadir la parte del vecino exige una precisión que el viento no siempre permite, y muchos propietarios encuentran más sencillo proponer al vecino tratar los dos lados al mismo tiempo, pagando cada uno su parte.

Las prácticas que evitan los conflictos

La mayoría de los litigios se previenen con gestos sencillos, siempre que estén previstos en la organización de la obra.

Informar con antelación

Una carta o un aviso depositado en los buzones vecinos unos días antes de la intervención basta para desactivar la mayoría de los conflictos. Debe indicar la fecha y el horario, la naturaleza de la intervención, las precauciones solicitadas, como cerrar las ventanas, recoger la ropa tendida o mover los vehículos, el tratamiento de las imágenes y un contacto localizable el día de la obra. En un edificio, los carteles en las zonas comunes y la información por parte del administrador de fincas completan el dispositivo, como describe nuestro artículo sobre la rehabilitación de fachadas en una comunidad de propietarios.

Obtener un acuerdo por escrito cuando el vuelo invade una propiedad

Cuando la zona de vuelo o la zona terrestre controlada invade una propiedad vecina, el acuerdo por escrito del vecino es imprescindible. Precisa la fecha, la zona afectada, las precauciones adoptadas y, en su caso, las protecciones instaladas en su propiedad. Es también la ocasión de levantar un acta contradictoria del estado de los elementos expuestos, como un cerramiento acristalado, un coche o un estanque.

Encuadrar las cámaras

Durante el vuelo, la cámara de documentación se orienta hacia la superficie tratada. Las secuencias delante de las ventanas vecinas se evitan o se reducen al mínimo. Las imágenes se conservan durante un plazo limitado, justificado por la documentación de la obra y el plazo de reclamación, y después se eliminan.

Proteger el entorno

Lonas sobre los vehículos y las plantas sensibles, protección de los estanques, límite de viento estricto, gotitas lo bastante gruesas para limitar la deriva y parada inmediata si el viento gira hacia una propiedad vecina. Un anemómetro portátil, como los de la gama Kestrel, permite comprobar el viento in situ en lugar de fiarse de una previsión.

Documentar

Unas fotografías con fecha y hora del entorno antes y después de la intervención, incluidos los elementos vecinos expuestos, permiten resolver rápidamente una reclamación. Protegen tanto al vecino como a la empresa.

Coste de la gestión de la relación con los vecinos

Expresada en la unidad de referencia de nuestros artículos, una pasada de limpieza con dron sobre una casa de referencia, la gestión de la relación con los vecinos representa un coste modesto pero real.

En comparación con el coste de un solo litigio, que puede superar el precio de la obra si hay que repintar una carrocería o sustituir un cerramiento acristalado marcado, estos importes son bajos.

Dron y privacidad: las preguntas que conviene hacer a la empresa

Antes de firmar, pregunte a la empresa:

• ¿Cómo se informará a los vecinos, y quién lo hará?
• ¿Invade la zona de vuelo o la zona terrestre controlada una propiedad vecina, y cómo se obtendrá el acuerdo?
• ¿Qué cámaras se utilizarán, qué grabarán y durante cuánto tiempo se conservarán las imágenes?
• ¿Se publicarán las imágenes, y en qué condiciones?
• ¿Qué protecciones se prevén contra la deriva, y cubre el seguro los daños causados por el producto en las propiedades vecinas?

Una empresa acostumbrada a trabajar en zonas edificadas responde a estas preguntas sin dudar, porque es lo que le permite trabajar con tranquilidad. La limpieza con dron reduce considerablemente las molestias para los vecinos en comparación con un andamio de varias semanas. No las elimina, y crea formas nuevas de molestia. Anticiparlas cuesta poco; ignorarlas cuesta caro.